寻找房企“新成长性”逻辑:重构房企估值法【雷竞技电竞平台】

本文摘要:寻找住宅企业的新增长逻辑:重建住宅企业评价法随着房地产白银时代的到来,住宅企业集体变革的频繁出现,意味着对上市住宅企业的评价也在再次发生变化。

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寻找住宅企业的新增长逻辑:重建住宅企业评价法随着房地产白银时代的到来,住宅企业集体变革的频繁出现,意味着对上市住宅企业的评价也在再次发生变化。重点评价住宅企业净资产价值的轻资产时代,取代了重点股票价值的轻资产时代。

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2004年以来,从万科的规模化扩大到碧桂园上市翻译的中国仅次于地主的故事,万达仅次于拥有人型房地产开发者的传说,中国上市住宅企业最重要的是资产:土地和吸附的建筑物,享受越少,住宅企业的评价越高。时间过去了。随着房地产白银时代的到来,住宅企业集体变革的频繁出现,意味着对上市住宅企业的评价也在再次发生变化。重点评价住宅企业净资产价值的轻资产时代,被重点评价股票价值的轻资产时代所取代,住宅企业的投资收益和资本运营带来的利益大大不利于提高其评价,住宅企业也将来回到成长性公司。

5月13日,21世纪经济报道记者得知,万科和万达将开始战略合作,两家公司都是业界巨大的霸权,也是房地产变革的急先驱。他们的强大合作力,给资本市场带来了非常丰富的想象。重建上市住宅企业评价法,从证券行业房地产分析的工作模式和住宅企业PRE-IPO阶段的评价来看,房地产企业评价一般使用NAV(纯资产价值)评价法,根据企业当前储备项目估算企业价值,但其显着缺点是只根据当前资产规模确认企业价值,不考虑企业多年的发展和经营模式的差异这是传统轻资产型公司的评价法,现在房地产经纪人正在玩轻资产。

例如万科、万达、阳光城等。深圳大型开发人员对轻资产公司的评价方法与轻资产大不相同。随着房地产行业进入白银时代,企业内的差异(经营模式、产品定位等)越来越明显,NAV评价法的缺点也越来越明显。

深圳一位资深房地产行业相关人员指出,应用于更基的全面FCFE(所有权现金流)评价模型,探索住宅企业的内在价值。FCFE评价模型的本质是测量企业持续经营再投资的资金市场需求和非所有权投资者分配的资金后剩下的公司股东可以分配的资金,对所有者的公司股票价值进行评价。一家大型公司的审查部门相关人员表示,上述FCFE评价模型的来源是现金流票据价格模型,基于资产的内在价值是所有者资产家未来拒绝接受的现金流的要求。

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必须实地调查公司未来预期的现金流,对房地产公司来说,现金流包括投资收益、租金、管理费等预期稳定的收益。考虑到房地产企业资产主要包括跨越会计年限的房地产项目,传统FCFE公式计算的权利现金流无法正确表现股东权利现金流,波动小,FCFE可以修改为母公司的纯利润。

数据显示,2004-2014年领先住宅企业纯利润年填补增长率为37.3%,2010年后显着上升,2014年进一步上升到平均值15%左右的水平,同时中国新建商社的销售面积在2013年超过13亿平方米的历史高峰,2014年底商社的库存面积超过60亿平方米的历史高位,随着住宅开发业务的高峰,房地产行业面临多年拐点和纯利润下降的压力。在调整和变革的压力下,今后10年房地产行业利润平均增长速度有可能上升到一位数,特别是2015年2014年房地产市场下跌的影响下增长速度有可能经常出现负面,上述人士预计今后10年房地产企业净利润增长速度为10%。

但是,今后10年也是住宅企业变革寻找新利润增长点的10年。FCFE模型可用于评估正在变革的轻资产简化的房地产公司。

根据上述房地产行业相关人员对部分上市住宅企业所有权成本的推算,万保募集金和荣盛发展股价经常被高估,其中安全性界限从低到低分别为万科、荣盛、保利、招商、金地。其中,如果股票成本上限为11.6%,即使2015年纯利润增长率为0,万科现在的股价也高估。

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